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不動産・登記に関するご相談

不動産に関する法律問題

不動産の関わる法律問題は、売買、賃貸借、仲介、明渡、マンション、相隣関係、境界確定、相続、財産分与、登記など様々です。横浜都筑法律事務所においても、不動産関連の取扱案件は様々であり、ここではその一部をご紹介します。また、横浜都筑法律事務所における不動産登記手続のご案内もさせていただきます。

建物明渡請求

賃貸物件の賃借人が家賃を払ってくれない。不動産を賃貸している家主様にとって、これはよくあることではないでしょうか。賃借人に催促し、ときには事情を聞いて支払を猶予しながら、家賃を回収していくこともあると思います。
しかし、いくら催促しても家賃を支払わず、無視したり、払うと言いながら払わなかったりで、何か月も滞納しながら居座っている賃借人には、もはや話し合いは通用しないことが多くあります。
そうなると、とにかくその賃借人には出て行ってもらって、ほかの人に貸したほうがいいということになります。とはいえ、実力行使で出て行かせるわけにはいきません。そういうときは、法的に明け渡しを実現するため、弁護士にご依頼下さい。
弁護士は、以下のようなご対応をいたします。

賃貸借契約の解除

建物明渡を請求する前提として、内容証明郵便によって賃貸借契約の解除をするか、すぐに訴訟を提起して訴状において賃貸借契約を解除します。
しかし、賃料の滞納があれば必ず賃貸借契約を解除できるわけではなく、契約書に1回でも滞納があれば解除できると書いてあっても、それをもって解除できるわけではありません。賃貸借契約は賃貸人と賃借人の信頼関係に基づく契約であって、その信頼関係が破壊されたといえるほどにならないと賃貸人からの解除はできないとするのが最高裁判所の判例です(これを信頼関係破壊理論、あるいは信頼関係の法理といいます)。どれぐらいの賃料不払いがあれば信頼関係が破壊されたと言えるかはケースバイケースですが、1~2か月の滞納では解除できないのが一般です。
そこで、いまだ信頼関係が破壊されたとは言い難い段階でご依頼いただけば、賃料の催告をし、同時に、支払わない場合は賃貸借契約を解除するという条件付きの解除通知をします。これで賃借人が心を入れ替えてくれれば、いったんは解決です。しかし、賃借人が滞納を続けたり、いったんは支払ったけれどまた滞納するなどして、信頼関係が破壊されるに至ったと言える段階になったら、改めて解除をするか、すでに行っている条件付き解除の効力が発生したものとして扱います。

占有移転禁止の仮処分(必要な場合)

これは、明渡訴訟の相手とは異なる第三者が不動産を占有して強制執行が困難になることを避けるため、占有関係を固定させる仮処分です。第三者が占有していたり、無断転貸の恐れがあるなど必要な場合に、訴訟に先立って申し立てます。占有者が正体不明の場合、正体不明のまま申し立てることができます。

訴訟

建物明渡等請求訴訟を提起します。建物の明渡とともに、未払賃料の請求や、契約解除後にも居座った場合は不法占有として賃料相当額の請求をします。
訴訟になると、裁判所へ出頭してきて和解に応じる者もいます。相手が出頭しなかったり、和解が成立しない場合は、判決を得ます。

強制執行

判決が出ても相手が明け渡さない場合、裁判所に強制執行を申し立てます。裁判所すなわち国家の力により、強制的に明渡を実現する手続です。裁判所の執行官とともに、相手の家財道具などを運び出してくれる業者も引き連れて断行します。
さらに、未払賃料等の支払についても確定判決を得ているので、相手に財産があれば、これを差し押さえる強制執行も行います。

建物明渡請求の弁護士費用

 着手金  賃料の2か月分+消費税
 報酬金  賃料の4か月分+消費税
 賃料等回収の報酬金  10%+消費税

共有物分割訴訟

不動産は、遺産相続などによって、複数の人の共有となっていることがあります。共有不動産について、それぞれの共有者は持分を持っています。しかし、そのような共有不動産について、利用するのに不便である等の理由から、何らかの方法で共有状態を解消して、単独所有にしたいと思うようになることがあります。そのような請求を共有者間で行うことを、共有物分割請求といいます。法律は、「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる」と規定しています(民法256条1項本文)。
話し合いで分割できればいいのですが、話し合いがまとまらないときは、裁判所に共有物分割請求を申し立てることになります(民法258条)。これが、共有物分割訴訟です。

共有物分割の方法

共有物分割の方法には、(1)現物分割、(2)価格賠償(代償分割)、(3)代価分割(換価分割)があります。以下、ご説明します。

  • (1)現物分割
  • 現物分割とは、共有物そのものを分割するやり方です。例えば、3人で共有している1筆の土地を3筆に分けるなどです。
  • 法律は、この現物分割を、裁判による共有物分割の原則的な方法としています(民法258条2項)。しかし、現実には、不動産の現物分割が不可能だったり、不利益になってしまうことがあります。
  • (2)価格賠償(代償分割)
  • 価格賠償(代償分割)とは、金銭の支払いを伴って共有物を分割するやり方です。これには、部分的価格賠償と、全面的価格賠償とがあります。
  • 部分的価格賠償とは、現物分割を行って、それによりそれぞれが取得する現物の価値に差(過不足)が生じる場合に、金銭の支払で調整するやり方です。
  • 全面的価格賠償とは、一部共有者の持分を他の共有者に移転させ、共有物だったものを1人の単独所有または数人の共有にさせて、その代わり、持分の移転を受けた者が持分を渡した者に対して、その持分の価格を賠償するやり方です。
  • このうち、全面的価格賠償は、一見すると持分の売買のようですっきりしているようにも思えるのですが、それを裁判所が命ずることが不相当・不公平な場合もあります。最高裁判所は、相当性、持分取得者の支払能力、実質的公平などを条件に、全面的価格賠償が認められるとしています(最高裁判所平成8年10月31日判決)。
  • (3)代価分割(換価分割)
  • 代価分割(換価分割)とは、共有物を競売してその売得金を持分割合に応じて分割するやり方です。
  • 法律は、「共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。」と規定しています(民法258条2項)。

不動産登記

不動産登記とは、不動産の財産としての重要性に鑑み、その内容や権利関係について対外的に認識できるようにして、取引の安全を図るようにした、不動産の公示方法です。不動産に関する権利の変動は、法律に従って登記しなければ、第三者に対抗することができません(民法177条)。
このため、不動産について所有権などの権利を取得したときは、登記をすることになります。登記は、通常、登記所(法務局)に申請して行います。

登記手続のセット受任

不動産に関する案件は、最後にご依頼者が相手から登記の移転を受ける場合があります。そのとき、改めて司法書士に登記手続を依頼すると、追加費用の心配が生じたり、今まで取り組んできた複雑な法律問題への対応を引き継いでもらえるのか心配になったりすることがあります。
横浜都筑法律事務所の弁護士は、ご依頼いただいた案件に不動産登記の手続を伴う場合、その登記手続も可能なかぎりセットで承っております。その場合の料金は、ほかのところへ別途ご依頼いただくより安い料金とさせていただくか、または、本体の弁護士費用の内容によっては、それに含まれるものとして別途料金をいただかないこともございます(登録免許税など実費は別途必要になります)。

共同申請か単独申請か

不動産の所有権移転登記など権利に関する登記の申請について、法律は、原則として、登記権利者と登記義務者が共同してしなければならないと規定しています(不動産登記法60条)。これを、共同申請の原則といいます。
他方、判決による登記や、相続の登記などについては、登記権利者が単独で登記申請できるとされています(不動産登記法63条)。裁判所で和解したときも、確定判決と同一の効力を有し(民事訴訟法267条、民事執行法22条7号)、単独で登記申請できます。裁判所で調停が成立したときや、調停に代わる決定が出され異議がないときも、裁判上の和解と同一の効力を有し(民事調停法16条、18条5項)、単独で登記申請できます。
相手との争いが決着した多くの方は、登記は相手との共同申請でなく、単独申請をしたいと思うものです。この単独登記申請を可能とする手続を進めるのも、弁護士の重要な役割です。

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